Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Koninie

POSTANOWIENIE

Konin, dnia 27-12-2023 r. r.

Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący asesor sądowy Mariusz Michalak

po rozpoznaniu w dniu 27-12-2023 r. w Koninie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku P. B.

przy udziale J. B., J. J. (1), K. P., E. R.

o zasiedzenie nieruchomości

postanawia:

1.  oddalić wniosek;

2.  nakazać pobrać od wnioskodawczyni P. B. kwotę 32,97 zł (trzydzieści dwa złote dziewięćdziesiąt siedem groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa za wydanie materiałów z zasobu geodezyjnego.

asesor sądowy Mariusz Michalak

Sygnatura akt I Ns 1296/22

Uzasadnienie postanowienia z dnia 27 grudnia 2023 roku

Wnioskiem z dnia 18 listopada 2022 roku wnioskodawczyni P. B. wniosła o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia przez E. i C. małżonków B. z dniem 26 marca 2003 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem geodezyjnym (...), położonej w miejscowości G., gmina K. o powierzchni łącznej 1,05 ha, dla której Sąd Rejonowy w K.nie prowadzi księgi wieczystej.

W uzasadnieniu wskazano, że podstawą nabycia przez małżonków B. przedmiotowej nieruchomości była umowa sprzedaży zawarta w dniu 26 marca 1973 roku z Z. i J. J. (2). Podniesiono, że od tego momentu byli samoistnymi posiadaczami nieruchomości, uprawiali zboża, hodowali zwierzęta, czyniły nakłady na nieruchomość, postawili ogrodzenie. Przez środowisko sąsiedzkie byli uważani za właścicieli tej nieruchomości.

(wniosek k. 3 – 6)

Postanowieniem z dnia 23 lutego 2023 roku na podstawie art. 510 §2 k.p.c. do udziału w sprawie zostali wezwani J. J. (1) i K. P..

(postanowienie k.

Postanowieniem z dnia 13 kwietnia 2023 roku wezwano do udziału w sprawie w charakterze uczestnika E. R..

(postanowienie k. 125)

J. J. (1) w odpowiedzi na wniosek z dnia 9 maja 2023 roku wniósł o oddalenie w całości wniosku o nabycie własności przez zasiedzenie. W uzasadnieniu uczestnik wskazał, że umowa z dnia 26 marca 1973 roku miała charakter umowy dzierżawy, zatem biorąc pod uwagę, że została zawarta na czas określony – 20 lat, do 26 marca 1993 roku poprzednicy prawni wnioskodawczyni byli w posiadaniu zależnym przedmiotowej nieruchomości. Nadto podniósł, że jako właściciel nieruchomości podejmował działania, które zmierzały do przerwania biegu zasiedzenia – wniósł o stwierdzenie nabycia spadku po J. J. (3), dział spadku. Występował również z pozwem o eksmisję, jednakże wskutek nieuzupełnienia braków formalnych, postępowania nie zakończono merytorycznym rozstrzygnięciem.

(odpowiedź na wniosek k. 152 – 154)

W piśmie przygotowawczym pełnomocnika wnioskodawczyni z dnia 5 lipca 2023 roku nie zgodził się, że posiadanie nieruchomości objętej wnioskiem małżonków B. miało charakter zależny. Podtrzymał, iż ta umowa miała charakter umowy sprzedaży, wskazywał, że poprzednicy prawni wnioskodawczyni czynili różne nakłady na nieruchomości, zachowywali się jak właściciele.

(pismo 188 -192)

W piśmie z dnia 14 września 2023 roku uczestnik postępowania J. J. (1) podtrzymał dotychczasowe twierdzenia o charakterze umowy zawarta pomiędzy małżonkami B. a małżonkami J., zależnym charterze posiadania, a nadto wskazywał o uiszczaniu podatków za przedmiotową nieruchomość.

(pismo k. 221 – 223)

Wnioskodawczyni w piśmie z dnia 16 października 2023 roku podtrzymała wszystkie dotychczasowe twierdzenia.

(pismo k. 242 -247)

Do końca przewodu sądowego strony nie zmieniły swoich stanowisk.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

J. J. (2) i Z. J. byli właścicielami działki o nr (...) we wsi B. o powierzchni 1,05 ha. Użytkowali ją nieprzerwanie od 1958 roku. Była to ziemia o kategorii 6Z. Była to ziemia o złej klasie.

(akt własności ziemi k. 60-61, zeznania świadka T. S. e-protokół 00:23:46 k. 218v, przesłuchanie uczestnika J. J. (1) e-protokół 00:48:45 k. 256)

26 marca 1973 roku C. i E. B. oraz J. i Z. J. zawarli umowę dzierżawy nieruchomości o nr działki (...) o powierzchni 1,05 ha. Umowa zatytułowana jest „umowa dzierżawna”. Okres umowy dzierżawnej został ustalony na 20 lat. Czynsz dzierżawny został ustalony pomiędzy stronami na sumę 20 tysięcy złotych, w tym 10 tysięcy płatnym od razu, a resztę w przeciągu 3 lat. Czynsz finalnie został zapłacony jednorazowo. Po zawarciu umowy małżeństwo J. wyjechało do województwa (...) i tam prowadziło gospodarstwo domowe.

(pismo k. 28, umowa k. 156)

Po zawarciu umowy dzierżawy C. i E. B. zamieszkali na tej nieruchomości wraz z dziećmi W. B., J. B. i R. B.. Budynek w momencie rozpoczęcia dzierżawy był „pod słomą” w niezbyt dobrym stanie. Był tam jeden pokój i kuchnia, a także budynek gospodarczy.

Małżonkowie B. przeprowadzili remont w postaci remontu dachu – wymiany na eternit, dobudowania pokoju, łazienki. Remonty te miały miejsce na przestrzeni okresu dzierżawy. Dobudowano została również kotłownia, korytarz, założone centralne ogrzewanie.

Nieruchomość była ogrodzona drewnianym ogrodzeniem już w momencie objęcia w posiadanie jej przez małżonków B.. Około 15 - 20 lat temu rodzina B. postawiła betonowe ogrodzenie w miejsce istniejącego drewnianego.

Zajmowali się trzodą chlewną, mieli krowy, hodowali także kury i kaczki. Uprawiali również ziemię – żyto, zboże.

Sąsiedzi uważają rodzinę B. za właścicieli przedmiotowej nieruchomości.

(zeznania świadków Z. R. e-protokół 00:07:04 -00:18:50 k.218-218v, zeznania świadka T. S. e-protokół 00:21:54 – 00:31:34 k.218v, M. A. e-protokół 00:18:32 – 00:28:32, przesłuchanie uczestnika postępowania J. B. 00:32:13 -00:47:13 k. 255)

Małżeństwo B. opłacali podatek od nieruchomości przez okres dzierżawy. Po 20 latach nie robili już tego z uwagi na zakwalifikowanie ziemi jako nieużytków.

(akta spraw I Ns 773/07 przesłuchanie C. B. k. 46)

Wnioskiem z dnia 18 kwietnia 2007 r. małżonkowie B. wnieśli do Sądu Rejonowego w K.o zasiedzenie działki nr (...). Wskazali tam, że są dzierżawcami od 1973 r. Wskazali, że małżonkowie J. już nie żyją. Pismem z dnia 3 września 2007 roku J. J. (3) wniósł odpowiedź na wniosek w którym wniósł o oddalenie wniosku małżeństwa B.. Wskazywał, że do 1993 roku byli posiadaczami zależnymi.

C. B. i E. B. wskazywali, że objęli działkę (...) na podstawie umowy dzierżawy; zapłacili czynsz dzierżawny. Małżonkowie chcieli odkupić grunt od J., lecz przez to, że się wyprowadzili nie mogli ich znaleźć. Wskazali, że wzięli w dzierżawę ww. nieruchomość bo nie mieli pieniędzy na jej kupno.

Wnioskodawcy cofnęli wniosek wskutek czego Sąd Rejonowy w K.umorzył postępowania.

(akta sprawy I Ns 773/07 -wniosek k. 2, odpowiedź na wniosek k. 33, protokół z dnia 7 grudnia 2007 r. k. 45, postanowienie k. 50)

J. J. (1) pismem z dnia 1 marca 2010 roku zawiadomił małżonków B. o możliwości złożenia pozwu o eksmisję ich z działki (...). Pismo zostało odebrane 4 marca 2010 r.

(pismo k. 167, potwierdzenie odbioru k. 168)

J. J. (1) wystosował do E. i C. B. pismo w odpowiedzi na które, 12 stycznia 2010 roku małżonkowie B. wskazali, że nic im nie jest wiadomo o zmianach właścicielskich działki (...), wskazali, że sąd dzierżawcami tej działki od 26 marca 1973 roku, nadto zaproponowana przez J. J. (1) kwota czynszu dzierżawnego przekracza ich możliwości.

(pismo k. 166)

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2012 roku Sąd Rejonowy w C.dokonał działu spadku po J. J. (3), w ten sposób, że nieruchomość o nr (...)o powierzchni 1,050 ha przyznał na wyłączną własność J. J. (1). J. J. (1) chciał uregulować sprawy spadkowe, sprawy właścicielskie. Był inicjatorem postępowań spadkowych oraz działowych. Miał świadomość, że działka nie ma założonej księgi wieczystej

(postanowienie k. 64 – 65, przesłuchanie uczestnika J. J. (1) e-protokół 00:55:40 k. 256v)

J. J. (1) 28 sierpnia 2014 r. wystąpił przeciwko C. B., P. B., R. B., E. B. i W. B. o zapłatę kwoty 6300 zł tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości (...)położonej w B.. Pozwani na rozprawie 29 stycznia 2014 roku wskazali, że nie są właścicielami, zawarli umowę dzierżawy w 1973 r. Zainwestowali w to gospodarstwo znaczne środku.

Wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2014 roku Sąd Rejonowy w K.oddalił powództwo.

(akta sądu Rejonowego w K.I C 1757/13 – pozew k. 2-3, protokół k. 49, wyrok k. 60)

Z. J. zmarła 19 czerwca 2001 roku, J. J. (2) zmarł 15 grudnia 1995 r., zaś J. J. (3) ich syn 30 grudnia 2008 roku. Po J. J. (3) spadek nabyli J. J. (1) oraz M. S. (1).

(postanowienie k. 63., postanowienie k. 163)

M. S. (2) zmarła 17 lutego 2017 roku, zaś spadek po niej nabyły E. R. oraz K. P..

(postanowienie k. 170)

E. B. zmarła 8 grudnia 2020 r., zaś C. B. 17 lutego 2022 roku. Mieszkali oni na przedmiotowej nieruchomości do swojej śmierci.

(akty zgonu k. 43, 44, zeznania świadka M. A. e-protokół 00:29:40 k.)

J. J. (1) wnioskiem z dnia 23 maja 2022 r. wniósł o dział spadku po M. S. (2) i zniesienie współwłasności. Wniosek dotyczył m.in. działki nr (...). Wniosek został zwrócony przez Sąd Rejonowy w C..

(wniosek k. 171- 174, zarządzenie k. 175)

Należności podatkowe od gruntu – działki nr (...) położonej w B. od 2018 – 2023 r. opłacał S. J..

(pismo k. 224, decyzja (...))

Obecnie na tej nieruchomości mieszka J. B..

(bezsporne)

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dowodu z dokumentów, zeznań świadków a także dowodu z przesłuchania stron – J. J. (1) oraz J. B.. Co do zasady dowody zgromadzone w sprawie nie budziły zastrzeżeń stron. Wydaje się, że najważniejszym dowodem w przedmiotowej sprawie była umowa zawarta pomiędzy małżonkami J. a małżonkami B. w 1973 r. – jednakże spór dotyczył wykładni jego treści, a nie samego dowodu jako podstawy ustalenia stanu faktycznego. W ocenie Sądu po dokonaniu wykładni dokumentu w myśl art. 65 k.c. uznać należy, że strony zawarły umowę sprzedaży. Okoliczności dotyczące wykładni związane są z oceną prawną, zatem zostaną powołane w dalszej części uzasadnienia. Przywołać w tym miejscu wypada, fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18 grudnia 2020 roku, sygn. akt V Aga 94/20, gdzie wskazano, że ustalenie treści oświadczenia woli należy do ustaleń faktycznych, natomiast wykładnia oświadczenia woli należy do kwestii prawnych i odbywa się na podstawie art. 65 k.c. Określenie, jak dana osoba się zachowała, jakie słowa wypowiedziała lub wyraziła w formie pisemnej, należy do sfery ustaleń faktycznych zwalczanych za pomocą zarzutów naruszenia prawa procesowego. Zakwalifikowanie natomiast, jakie znaczenie prawne przypisać temu zachowaniu, słowom, wyrazom i gestom, należy do sfery stosowania prawa materialnego - za pomocą reguł wykładni określonych w art. 65 k.c. Sąd w poczet materiału dowodowego załączył również szereg akt sądowych mających wpływ na niniejszą sprawę. Istotny wpływ ma zwłaszcza przesłuchanie małżonków B. i J. J. (2) w sprawie o sygnaturze akt I Ns 773/07 – jest to relacja bezpośrednich zainteresowanych, której z uwagi na śmierć ich wszystkich nie da się już odtworzyć.

Sąd poczynił ustalenia faktyczne również na podstawie zeznań świadków. Sąd co do zasady w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia uznał za wiarygodne depozycje świadków. Wydaje się, że dosyć zgodnie wskazywali na zakres czynności małżonków B. względem przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie również wskazywali, kto według nich jest właścicielem. Rozstrzygnięcie niniejszej sprawy sprowadziło się jednak do oceny prawnej poszczególnych kwestii, takich jak charakter zawartej umowy czy też rodzaj posiadania, a na który nie miały wpływ zeznania świadków. Jedynie wskazać należy że depozycja świadka Z. R. wskazująca, że państwo B. nabyli działkę od Z. i J. J. (2) należy rozumieć jako przejęcie posiadania od nich, a nie kupno, gdyż byłoby to sprzeczne ze zgromadzonym materiałem dowodowym w postaci dowodów z dokumentów. Nadto świadek sama potem wskazuje, że zauważyła ich wprowadzenie się i ekipę remontową. W podobnym zakresie nie można uznać za wiarygodne zeznanie świadka T. S., w których wskazał, że z jego wiedzy przedmiotowa nieruchomość została kupiona, gdyż znowu jest to sprzeczne z dokumentami zgromadzonymi w sprawie. Podobnie należy uznać za niewiarygodne w tym zakresie zeznania świadka M. A. w tym zakresie z tożsamych powodów. Wskazywała, że informacje o sprzedaży czerpała od jej mamy, aczkolwiek znowu należy uznać, ze zgromadzone w sprawie dokumenty przeczą tej wersji wydarzeń.

Sąd poczynił również ustalenia w oparciu o zeznania stron – uczestników J. B. i J. J. (1). Zeznania J. J. (1) zostały obdarzone walorem wiarygodności w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Wiele kwestii przez niego poruszanych, w postaci toczonych postępowań sądowych, jest udowodniona na podstawie dowodów z dokumentów, w tym dokumentów zawartych w aktach spraw sądowych dołączonych do niniejszej sprawy.

Przesłuchanie uczestnika J. B. należy uznać również co do zasady za wiarygodne – w zakresie rodzaju remontów, aktywności jego rodziców, uznania ich za właścicieli panuje zbieżność z wersją przedstawianą przez świadków. Jednakże nie można obdarzyć walorem wiarygodności twierdzeń uczestnika w zakresie w którym wskazywał, że nikt nigdy nie kwestionował statusu. Przeczą temu dowody z dokumentów w postaci akt sądowych – toczyła się już sprawa o zasiedzenie z wniosku rodziców uczestnika, w której brał udział ojciec uczestnika J. J. (2), a który kwestionował dokonanie zasiedzenia. Wydaje się, że uczestnik – J. B. jako syn musiał o tym wiedzieć. Nadto z obserwacji uczestnika podczas przesłuchiwania można było zaobserwować pewne zdenerwowanie i niezdecydowanie w tym zakresie co przemawia za tym, aby nie podzielić wersji J. B.. Ponadto świadek był niewiarygodny w zakresie sposobu objęcia w posiadanie nieruchomości – nie miało to miejsce poprzez umowę sprzedaży jak wskazywał świadek, ale poprzez umowę dzierżawy na co wskazują zgromadzone w sprawie dokumenty.

Sąd pominął dowód z przesłuchania K. P. i E. R. albowiem wezwane pod rygorem pominięcia nie stawiły się na rozprawie. Nadto Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania wnioskodawczyni P. B. albowiem pojawiły się problemy techniczne na rozprawie i w konsekwencji pełnomocnik wnioskodawczyni wyraził zgodę na nieprzesłuchiwanie jej.

Postanowienie zostało wydane na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 224 § 3 k.p.c. po zajęciu/umożliwienia zajęcia stanowisk przez strony.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek podlegał oddaleniu.

Podstawę materialnoprawną dochodzonego roszczenia stanowił art. 172 k.c. i następne. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. W takim wypadku nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość przez okres lat trzydziestu. Z treści powołanego przepisu wynika, iż warunkiem zasiedzenie jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek tj. upływu czasu i posiadania samoistnego. Przesłanką zasiedzenia nie jest natomiast dobra lub zła wiara, albowiem ma one jedynie wpływ na długość okresu zasiedzenia.

Definicję posiadania samoistnego określa art. 336 k.c., w myśl którego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadanie samoistne wymaga istnienia dwóch elementów: fizycznego elementu władania rzeczą ( corpus possessionis), oraz psychicznego elementu ( animus rem sibi habendi), rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie ( por. J. Ignatowicz Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 768-769; E. Skowrońska-Bocian Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 681 ). Chodzi o taką sytuację, w której osoba, na skutek jakiegoś konkretnego zdarzenia, uzyskuje tytuł (podstawę) do posiadania rzeczy wyłącznie we własnym imieniu, niezależnie od tego czy działa w dobrej, czy w złej wierze. Dobrą wiarę przyjmuje wówczas, gdy na podstawie okoliczności konkretnej sprawy posiadacz obiektywnie oceniając nie mógł przypuszczać, iż własność zajętej przez niego nieruchomości nie należy do niego. Ze złą wiarą mamy z kolei do czynienia, gdy posiadacz wiedział lub na podstawie towarzyszących mu okoliczności powinien był wiedzieć, że obejmuje w posiadanie cudzą własność. Istnienie dobrej lub złej wiary oceniać należy zaś na moment objęcia w posiadanie, przy czym bez znaczenia dla tej oceny pozostaje fakt, że posiadacz po rozpoczęciu biegu zasiedzenia dowiedział się, że zasiadywana przez niego nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej.

Przenosząc powyższe rozważania teoretyczne na kanwę niniejszej sprawy, należy rozstrzygnąć fundamentalną kwestie - ustalić z jakim charakterem posiadania mieliśmy do czynienia w przedmiotowej sprawie i czy zmieniało się ono z biegiem czasu. Ustalenia te mogą być poczynione dopiero po rozstrzygnięciu charakteru umowy z 1973 roku, która została zawarta pomiędzy poprzednikami prawnymi stron. Z uwagi na to, że strony nie są zgodne w tym zakresie, jak również istnieją pewne elementy, które mogą świadczyć albo za przyjęciem, że była to umowa sprzedaży albo umowa dzierżawy Sąd zobowiązany był dokonać wykładni postanowień umownych tej umowy.

Wpierw jednak należy wskazać rzecz bezsporną – faktyczne władztwo nad rzeczą, czyli corpus possesionis jest niekwestionowane przez żadną ze stron, jak również oczywiste dla Sądu, jedyną kwestią, którą należy poddać analizie w ramach rozważań prawnych jest kwestia subiektywnego elementu posiadania, tzw. animus.

Zgodnie z przepisem art. 65 § 1 i 2 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten przyjmuje tak zwaną kombinowaną metodę wykładni. Metoda ta przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - takiego znaczenia oświadczenia woli, które rzeczywiście zostało nadane mu przez obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. Oznacza to, że przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny. Obejmuje to nie tylko przebieg negocjacji, ale także zachowanie stron w trakcie realizacji stosunku prawnego oraz jego zakończeniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. akt V Aga 75/19)

Wydaje się, że strony które zawarły umowę jednakowo rozumiały jej charakter. Pomimo, że w umowie, a także w dokumencie potwierdzającym zapłatę pojawiają się sformułowania sprzedający/ kupujący należy przyjąć, ze strony zawarły umowę dzierżawy. Umowa jest zatytułowana jako umowa dzierżawna. Została zawarta na okres 20 lat, a także przewidywała obowiązek uiszczenia czynszu dzierżawnego w wysokości 20 tys. złotych. Czynsz dzierżawny został uiszczony jednorazowo, co nie było niespotykane w stosunkach wiejskich w tamtym okresie. Z przesłuchania małżonków B., które odbyło się w czasie sprawy o zasiedzenie (...) sami wskazali, że byli dzierżawcami, a także zdecydowali się na zawarcie umowy dzierżawy a nie umowy sprzedaży z uwagi na ich sytuację finansową. Podpisy sprzedający/kupujący wynikają z nieznajomości terminologii prawniczej stron umowy, a które odnoszą się de facto do stron umowy dzierżawy – dzierżawca i wydzierżawiający. Należy zgodzić się z pełnomocnikiem wnioskodawczyni, że strony nie dysponowały prawniczą wiedzą, aby być władnymi użyć odpowiednich pojęć, lecz z pewnością rozróżniały umowę sprzedaży od umowy dzierżawy. Koronnym argumentem przemawiającym za uznaniem ww. umowy za umowę dzierżawy jest jej okresowy charakter. W umowie sprzedaży strony nie przewidziałyby okresu posiadania nieruchomości.

Powyższe argumenty prowadzą do konstatacji, ze w okresie od dnia 26 marca 1973 – 26 marca 1993 r. małżonkowie B. byli posiadaczami zależnymi. Dopiero po upływie okresu dzierżawy można ewentualnie rozważać zmianę charakteru posiadania przedmiotowej nieruchomości na posiadanie samoistne.

Wydaje się jednak, że przed przejściem do analizy tej kwestii należy rozważyć kwestię czy pomimo posiadania zależnego małżonkowie B. nie zmienili w trakcie trwania umowy dzierżawy charakteru posiadania z zależnego na samoistne, a to z powodu pewnych nakładów dokonywanych na nieruchomość.

Rozważania należy rozpocząć od słusznego twierdzenia wyrażonego m.in. w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2019 roku, sygn.. akt I CSK 627/18, zgodnie z którym możliwe jest przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. Skuteczność takiego przekształcenia jest uwarunkowana zamanifestowaniem go na zewnątrz. Kwestia, czy to nastąpiło, należy do sfery ustaleń faktycznych, dokonywanych na podstawie materiału dowodowego. Tożsame stanowisko wyrażone zostało wcześniej w judykacie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r., II CK 550/03, gdzie SN wskazał również, że sama świadomość posiadania samoistnego nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie jest prawnie bezskuteczna. W postępowaniu ustalono, że poprzednicy prawni wnioskodawczyni dokonywali licznych nakładów na nieruchomość, m.in. dobudowali pokój, kotłownie, wyremontowali dach.

Wszystkie te czynności mogłyby wskazywać na fakt, że zmienili charakter posiadania z zależnego na samoistne. Jednakże nie powinno to być rozpatrywane w oderwaniu od przedmiotu umowy oraz jej charakteru. Strony zawarły umowę dzierżawy działki rolnej wraz z zabudowaniami mieszkalnymi Zabudowania te były w słabym stanie technicznym i od samego początku wymagały zajęcia się nimi. Nadto umowa została zawarta na długi okres czasu - 20 lat. Odpowiedzieć należy na pytanie czy w świetle takich okoliczności remonty domu, dobudowanie pomieszczeń, położenie eternitu na dachu. należy uznać za zmianę charakteru posiadania. W ocenie Sądu nie można podzielić takiego zapatrywania. Powodem takiej konstatacji jest to, że poprzednicy prawni wnioskodawczyni nie czuli się właścicielami w trakcie trwania umowy dzierżawy, zatem wszelkie czynności względem budynków, nieruchomości były realizowane nadal w ramach posiadania zależnego ze świadomością, że są to tylko nakłady na cudzą nieruchomość. Strony wiedziały, że nie są właścicielami tej nieruchomości, zatem wszelkie ulepszenia nieruchomości służyły im do bardziej komfortowego zamieszkania, lecz były dokonywane z takim zastrzeżeniem, że jednak nieruchomość nie należy do nich. Należy także wskazać, że w świetle stosunków wiejskich w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych szerokie inwestycje w wydzierżawiane nieruchomości było zjawiskiem dosyć powszechnym. Trudno było nie inwestować w taką nieruchomość, skoro jej stan techniczny był zły. Było to dokonywane przy milczącej aprobacie właścicieli. Okoliczność manifestacji nakładów jest w zasadzie bezsporna, - sąsiedzi widzieli, że takowe się odbywały– potwierdzają to zeznania świadków czy też uczestnika J. B., jednakże brak animus rem sibi habendi – czyli woli władania rzeczą dla siebie, jak właściciel nie pozwolił na uznanie, że doszło do zmiany charakteru posiadania. Sąd podtrzymuje swoje stanowisko w tym zakresie pomimo ugruntowanego w orzecznictwie poglądu, że posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, że kto inny jest właścicielem nieruchomości. Okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza, ale nie obala zawartego w art. 339 KC domniemania samoistności posiadania (tak m.in. post. SN z 28.4.1999 r., I CKN 430/98, OSNC 1999, Nr 11, poz. 198; post. SN z 5.6.2007 r., I CSK 155/07, post. SN z 30.1.2014 r., III CSK 133/13, post. SN z 3.10.2014 r., V CSK 579/13, post. SN z 9.4.2015 r., V CSK 410/14). W przedmiotowej sprawie świadomość małżonków B., że są jedynie dzierżawcami, że stan władania nieruchomością jest jedynie tymczasowy nie pozwala na przyjęcie, że nakłady te były dokonywane z myślą, że są posiadaczami samoistnymi.

Wreszcie należy rozstrzygnąć, czy po upływie umowy dzierżawy mamy do czynienia z objęciem nieruchomości w posiadanie samoistne. Pomimo, że na potencjalnie wydawałoby się, że można byłoby przyjąć takie założenie to Sąd stoi na stanowisku, że stan posiadania zależnego nadal trwał. Uzasadnieniem takiej konstatacji jest już wspomniany wyżej brak woli władania nieruchomością dla siebie – brak świadomości, że zajmując tą nieruchomość czynią to dla siebie. Pomimo wygaśnięcia umowy dzierżawy małżonkowie B. nadal nie uważali się za właścicieli, nadal sprawowali swoje władztwo przy świadomości, że małżonkowie J. są właścicielami. Świadczy o tym poszukiwanie Państwa J. celem podjęcia dalszych ustaleń co do nieruchomości. Praneli oni ustalić, co dalej z nieruchomością, dokonać jej zakupu. Pomimo upływu umowy dzierżawy stan posiadania zależnego nadal się utrzymywał. Na poparcie powyższego warto przywołać tezę z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2023 r., sygn. akt I CSK 581/23, zgodnie z którą dla oceny rodzaju posiadania ma znaczenie czy posiadacz objął rzecz w posiadanie z woli właściciela i na zasadach przez niego określonych, czy też niezależnie od woli właściciela, lub nawet wbrew jego woli czy świadomości. Objęcie rzeczy w posiadanie za zgodą właściciela, nawet tylko dorozumianą i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym, choćby posiadacza z właścicielem nie łączył żaden stosunek prawny. Posiadacz włada wtedy rzeczą "jak" osoba mająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą i zgodnie z art. 336 k.c. jest posiadaczem zależnym. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Małżonkowie B. posiadali nieruchomość w zakresie przez właścicieli określonym, tolerowanym; zakres nie zmienił się po upływie umowy dzierżawy. Pomimo posiadania nieruchomości bez tytułu prawnego odbywało się to nadal w ramach uprzedniej umowy.

Należy również zgodzić się z twierdzeniem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowienie z dnia 11 maja 2023 r., sygnatura akt I CSK 3776/22, zgodnie z którym samoistny posiadacz uważa się za uprawnionego do rozporządzania rzeczą, którą włada. W niniejszej sprawie biorąc pod uwagę, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy małżonkowie B. poszukiwali małżonków J. celem ustalenia dalszych losów nieruchomości nie można uznać, aby uważali się za uprawnionych do dysponowania nią.

W konsekwencji należy przyjąć, że domniemanie posiadania samoistnego wyrażone w art. 339 k.c. zostało obalone.

Jedyną czynnością, którą można byłoby zakwalifikować jako zmianę charakteru posiadania jest postawienie betonowego płotu. Jednakże również może to wywołać wątpliwości, gdyż tak naprawdę było to ulepszenie płotu poprzez jego zamianę z drewnianego (który już wcześniej był posadowiony) na murowany. Warto jednak podkreślić, że zgodnie z zeznaniami świadków odbyło się to około 15 - 20 lat temu, zatem przy przyjęciu, że od tego czasu doszło do zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne, nie upłynął wymagany okres 30 lat do nabycia własności w drodze zasiedzenia przy zasiadywaniu w złej wierze. Zła wiara posiadaczy jest tutaj bezsporna, gdyż małżonkowie B. wiedzieli, że nie są właścicielami, nie działali w swoim imieniu.

Warto podnieść również aktywności jakie podejmował uczestnik J. J. (1). O ile jego nie zostało wykazane, aby jego ojciec podejmował jakieś aktywności w stosunku do tej nieruchomości oprócz udziału w pierwszej sprawie o zasiedzenie to już J. J. (1) podejmował takie aktywności. Oprócz wspomnianej aktywności w postaci przeprowadzenia postępowania działowego, wystąpił z pozwem o zapłatę należności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, prowadził korespondencję z małżonkami B., w okresie 2018-2023 r. opłacał podatki za nieruchomość. Podejmował czynności celem zwrotu nieruchomości; podnosił, że to on jest właścicielem.

Należy również poruszyć kwestię dotyczącą przerwania biegu zasiedzenia. Przepisy regulujące instytucję zasiedzenia jako sposobu nabycia własności nieruchomości przez nieuprawnionego posiadacza na skutek faktycznego wykonywania tego prawa przez oznaczony w ustawie czas (art. 172-176 k.c.), nie rozstrzygają samodzielnie kwestii związanych z biegiem zasiedzenia. Zgodnie z art. 175 k.c., do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń, co oznacza, że do przerwy biegu zasiedzenia mają odpowiednie zastosowanie art. 123-125 k.c., tj. jeżeli nie kolidują z przepisami normującymi instytucję zasiedzenia i nie są dla niej bezprzedmiotowe (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 31). Należy zatem mieć na względzie funkcję zasiedzenia, polegającą na eliminacji rozbieżności pomiędzy faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a rzeczywistym stanem własności. Konieczne jest dostosowanie właściwych przepisów do swoistości zasiedzenia, jego istoty i celu.

Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg terminu przedawnienia przerywa się przez każdą czynność podjętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Do przerwy biegu zasiedzenia dochodzi przez skuteczne wniesienie pozwu lub wniosku, odpowiadające czynnościom wymienionym w tym przepisie, nie zaś przez wydanie orzeczenia w sprawie.

Wyrażony został również pogląd, że art. 123 § 1 pkt 1 k.c. nie zawiera wymagania - nie można wyprowadzić go z przepisów regulujących zasiedzenie - że przerwa biegu zasiedzenia następuje tylko na skutek czynności właściciela prowadzącej do utraty posiadania nieruchomości przez posiadacza; chodzi o to, czy dana czynność może doprowadzić do skutku wymienionego we wskazanym przepisie (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92, OSNCP 1993, nr 3 poz. 31, z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 42/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 54, z dnia 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 99 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1998 r., I CKN 143/98, OSP 2000, nr 2, poz. 22 i z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 459/08, niepubl.). Za powodujące przerwę biegu zasiedzenia uznał Sąd Najwyższy - poza powództwem windykacyjnym - powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w przedmiocie wydania nieruchomości, powództwo o ustalenie, powództwo prowadzące do zmiany charakteru posiadania albo nowego ukształtowania stosunków prawnorzeczowych pomiędzy właścicielem a posiadaczem, wniosek o dział spadku (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2014 roku, III CZP 69/13). Wniosek o dział spadku został wniesiony przez uczestnika J. J. (1) – czynność ta zmierzała do kolejnych czynności mających na celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości. Po dokonaniu działu spadku uwidoczniono w sposób formalny jego status jako właściciela nieruchomości. Stosowny wpis został dokonany w ewidencji gruntów i budynków.

Z uwagi na powyższe Sąd stwierdził, ze małżonkowie B. nie spełnili przesłanek prowadzących do nabycia własności przedmiotowej nieruchomości w drodze zasiedzenia, co skutkowało oddaleniem wniosku.

Sąd nakazał pobrać od wnioskodawczyni kwotę 32,97 zł tytułem kosztów związanych z udostępnieniem dokumentacji geodezyjnej, a odbyło się to zgodnie z zasadami odpowiedzialności za wynik procesu – skoro oddalono wniosek, uznać należy, ze strona wnioskująca przegrała. Po stronie uczestnika, który był w opozycji do strony wnioskującej nie powstały żadne koszty.

Asesor sądowy Mariusz Michalak